Cuando alguien decide reformar su casa, lo normal es pensar primero en la cocina, en el baño o en los acabados. Los permisos suelen aparecer después, casi siempre con la misma pregunta: ¿esto necesita licencia? Es una duda muy razonable, porque la respuesta depende de qué vas a tocar exactamente.

En IASA Design gestionamos esta parte en cada proyecto, así que hemos preparado una guía sencilla para que sepas qué pide el Ayuntamiento de Madrid según el tipo de obra, cuánto cuesta y qué conviene tener en cuenta antes de empezar.

Licencia, declaración responsable o ningún trámite: los tres escenarios

Desde 2022, la ciudad de Madrid se rige por la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas. Su objetivo es simplificar: la mayoría de las reformas de vivienda ya no necesitan una licencia como tal, sino una declaración responsable.

Aun así, conviene distinguir tres situaciones, porque no es lo mismo pintar el salón que tirar un tabique o tocar la estructura del edificio.

Obras que no necesitan ningún trámite urbanístico

La ordenanza deja fuera de cualquier control previo las obras de conservación que consisten en sustituir los acabados interiores de una sola vivienda. En la práctica, hablamos de trabajos como:

-Pintar paredes y techos.

-Cambiar el suelo o el alicatado.

-Sustituir sanitarios o grifería sin mover las instalaciones de sitio.

-Renovar puertas de paso, rodapiés o frentes de armario.

Ojo con una excepción importante: si el edificio está protegido, algo bastante habitual en el centro de Madrid, estas obras dejan de estar exentas. Y aunque no haga falta permiso urbanístico, si vas a poner un contenedor o un andamio en la calle tendrás que pedir la autorización de ocupación de la vía pública.

Obras que requieren declaración responsable

Es el trámite más habitual en una reforma parcial o integral. Se presenta cuando la obra va más allá de cambiar acabados, por ejemplo:

-Tirar o levantar tabiques para cambiar la distribución.

-Abrir la cocina al salón o crear un baño nuevo.

-Mover la cocina o el baño de sitio, con los cambios de desagües que eso implica.

-Renovar por completo la instalación eléctrica o la de fontanería.

La gran ventaja es que la declaración responsable tiene efectos inmediatos: una vez presentada con toda la documentación, la obra puede empezar. El Ayuntamiento comprueba después que todo está en orden y, si detecta algún incumplimiento, puede exigir que se corrija o incluso paralizar los trabajos. Por eso es tan importante que la documentación técnica esté bien preparada desde el principio.

Obras que necesitan licencia

La licencia queda reservada para las actuaciones de más calado. En una vivienda, las más habituales son:

-Intervenciones que alteran de forma importante la estructura, el volumen o la configuración del edificio.

-Obras en edificios protegidos que afectan a elementos catalogados.

-Cambios de uso, por ejemplo convertir un local en vivienda.

-Modificaciones de la fachada.

En estos casos hace falta un proyecto firmado por un técnico competente y los plazos son más largos, así que conviene tenerlo en cuenta al planificar la reforma. Abrir un hueco en un muro de carga, por ejemplo, exige siempre un estudio técnico previo, sea cual sea el trámite que corresponda.

¿Y qué es una ECU?

Las Entidades Colaboradoras Urbanísticas son empresas habilitadas por el Ayuntamiento que revisan la documentación y certifican que la obra cumple la normativa antes de presentarla. No son obligatorias para una reforma de vivienda, pero aportan tranquilidad y pueden agilizar el proceso en obras complejas.

¿Cuánto cuesta tramitar los permisos de una reforma?

Aquí entran en juego dos conceptos que a menudo se confunden y que se pagan por separado.

El ICIO

Es el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. En Madrid capital es del 3,75 % del presupuesto de ejecución material, es decir, de lo que cuestan la mano de obra y los materiales, sin IVA, gastos generales ni beneficio industrial. Para una reforma con un presupuesto de ejecución de 40.000 €, serían unos 1.500 €.

Existen bonificaciones para determinadas obras, como las de accesibilidad, rehabilitación o instalaciones solares, que no se aplican de forma automática: hay que solicitarlas.

La tasa por servicios urbanísticos

Es un importe aparte que cobra el Ayuntamiento por tramitar y comprobar la declaración responsable o la licencia. Varía según el tipo de actuación y la superficie, así que lo mejor es calcularla con el presupuesto definitivo.

A todo esto hay que sumar, cuando la obra lo requiere, los honorarios del técnico que redacta la memoria o el proyecto.

Qué pasa si reformas sin permiso

Es tentador ahorrarse el trámite, sobre todo en obras pequeñas, pero no suele salir a cuenta. Una reforma sin el título habilitante adecuado puede acabar con la obra paralizada, una sanción económica y, en el peor de los casos, la obligación de deshacer lo hecho.

Además, puede darte problemas más adelante: al vender el piso, al tramitar un siniestro con el seguro o si un vecino presenta una denuncia por las molestias.

Y no te olvides de tu comunidad de propietarios. No necesitas su permiso para reformar el interior de tu casa, pero sí conviene avisar al administrador, respetar los horarios de obra y pedir autorización si vas a tocar elementos comunes como bajantes, patios o fachada.

Consejos para que los permisos no retrasen tu reforma

-Define bien el alcance de la obra antes de pedir presupuesto: de ello depende el tipo de trámite.

-Comprueba si tu edificio tiene algún nivel de protección en el visor urbanístico del Ayuntamiento de Madrid.

-Presenta la documentación antes de empezar, nunca con la obra a medias.

-Guarda una copia de todo: te servirá para futuras ventas, seguros o inspecciones.

-Si vives fuera de Madrid capital, revisa la normativa de tu municipio, porque cada ayuntamiento tiene sus propias ordenanzas y tasas.

Una reforma sin sorpresas

Los permisos no tienen por qué ser un quebradero de cabeza. Con una buena planificación, forman parte del proceso igual que elegir los materiales o cerrar la distribución, y te ahorran disgustos cuando la obra ya está en marcha.

En IASA Design acompañamos a cada cliente desde el primer boceto hasta la entrega de llaves, incluida la gestión de la documentación necesaria. Si estás pensando en una reforma integral o en actualizar solo una parte de tu casa, estaremos encantados de ayudarte.

Porque una buena reforma empieza mucho antes de la primera pared: empieza haciendo las cosas bien desde el papel.